Location longue durée → courte durée

Transformer une location longue durée en Airbnb à Liège : la procédure administrative, étape par étape

Passer d’un bail classique à une location de courte durée de type Airbnb en Wallonie (Liège) ne se résume pas à publier une annonce en ligne.
Vous changez le régime juridique du bien, son affectation urbanistique et son statut fiscal.

Ce qui suit est un guide structuré pour un propriétaire à Liège. Il ne remplace pas un avis juridique, mais donne une vue d’ensemble des étapes à respecter.

1. Étape préalable : libérer le bien dans le respect du bail en cours

Tant que votre logement est loué comme résidence principale avec un bail d’habitation (bail de 9 ans, bail de courte durée, etc.), vous ne pouvez pas le transformer en hébergement touristique sans mettre fin correctement au bail.

En Wallonie, les baux de résidence principale sont régis par le décret du 15 mars 2018 sur le bail d’habitation. La résiliation par le bailleur est encadrée (motifs, délais de préavis, indemnités éventuelles) : occupation personnelle, gros travaux, ou fin de triennat / échéance avec conditions strictes.Logement en Wallonie+2Logement en Wallonie+2

En pratique :

  • vérifier le type de bail (9 ans, courte durée ≤ 3 ans, autre) ;

  • respecter les délais de préavis (souvent 6 mois pour le bailleur) et les motifs autorisés ;

  • notifier par écrit (recommandé) via les modèles officiels de la Région si besoin.Logement en Wallonie+1

Point clé : vous ne pouvez pas « basculer » un locataire résidentiel existant en Airbnb sans son accord et sans respecter la loi sur les baux.

2. Vérifier la copropriété et la destination urbanistique du bien

Avant toute démarche, deux vérifications internes :

2.1. Règlement de copropriété

Si votre bien est en immeuble à appartements :

  • consulter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale ;

  • certains règlements interdisent ou limitent les hébergements touristiques (troubles, va-et-vient, sécurité) ;

  • la pratique et la doctrine recommandent, et parfois exigent, un accord explicite de l’AG pour exploiter un meublé touristique dans un immeuble en copropriété.Lexing

2.2. Destination urbanistique

La location touristique est considérée comme hébergement touristique au sens du Code wallon du Tourisme, distinct d’un bail de résidence principale.Union des Villes et Communes de Wallonie+1

Il faut vérifier :

  • la destination actuelle au plan de secteur / permis existant (logement, commerce, etc.) ;

  • si le passage en « meublé de tourisme / gîte urbain » est compatible.

Cette analyse se fait avec le service Urbanisme de la Ville de Liège ou via votre architecte / conseil.Liège+1

3. Obtenir, si nécessaire, un permis d’urbanisme pour l’hébergement touristique

Depuis le 30 janvier 2023, la Wallonie impose, de manière générale, un permis d’urbanisme préalable pour créer un nouvel hébergement touristique de type gîte ou meublé de vacances dans une construction existante.Tourisme Wallonie+1

Sont visés notamment :

  • la mise à disposition à titre onéreux, même occasionnel,

  • d’une ou plusieurs pièces existantes dans un immeuble

  • pour un usage d’hébergement touristique (gîte, meublé de vacances, appartement Airbnb).

Certaines exceptions existent (ex. hébergement chez l’habitant < 6 chambres, seconde résidence mise à disposition gratuitement, permis déjà obtenu avant 30/01/2023 mentionnant l’hébergement touristique).Tourisme Wallonie

Pour Liège :

  1. déposer un dossier de permis d’urbanisme auprès du service Urbanisme (formulaires spécifiques de la Ville) ;Liège+1

  2. la commune apprécie le projet (intégration dans le quartier, stationnement, nuisances, etc.) et peut accepter ou refuser.

Sans permis, une exploitation de type Airbnb peut être considérée comme infraction urbanistique.

4. Sécurité incendie et conformité technique du logement

En Wallonie, tout hébergement touristique doit disposer d’une Attestation de Sécurité-Incendie (ASI) ou d’une Attestation de contrôle simplifié (ACS), délivrée après contrôle par les services compétents (souvent via la commune / zone de secours).gitesdewallonie.be+2Tourisme Wallonie+2

Concrètement :

  • vous introduisez une demande d’ASI/ACS à la Ville de Liège ;

  • les pompiers / service incendie vérifient :

    • issues de secours,

    • détecteurs de fumée, éclairage de secours,

    • extincteurs / moyens d’extinction,

    • signalétique, plan d’évacuation, etc.

En parallèle, le logement doit rester conforme au Code wallon du logement et de l’habitat durable (salubrité, sécurité des installations gaz/électricité, surfaces minimales, etc.), ce qui est déjà requis pour un permis de location classique à Liège.Energie Info Wallonie+2Wallex+2

Pour un positionnement professionnel, il est fortement recommandé de :

  • mettre à jour vos certificats électricité et gaz ;

  • vérifier la ventilation, l’aération, l’éclairage naturel ;

  • adapter les portes, serrures, éclairage des circulations (sécurité et confort des voyageurs).

5. Enregistrer le logement comme « hébergement touristique » auprès de Tourisme Wallonie

Depuis la réforme récente du Code wallon du Tourisme, l’ancienne « déclaration d’exploitation » a été remplacée par un enregistrement obligatoire pour tous les hébergements touristiques en Wallonie.cpdt.wallonie.be+2Union des Villes et Communes de Wallonie+2

5.1. Obligation d’enregistrement

Tout exploitant d’un hébergement touristique doit enregistrer l’hébergement avant toute mise en location auprès de Tourisme Wallonie (ex-Commissariat général au Tourisme). Cet enregistrement vise tous les types : hôtel, chambre chez l’habitant, meublé de tourisme, gîte, appartement, etc.Tourisme Wallonie+1

L’exploitation sans enregistrement constitue une infraction, sanctionnée comme infraction de 1ère catégorie, avec amendes administratives de 400 à 40 000 €.Union des Villes et Communes de Wallonie

5.2. Pièces typiques à fournir

Les exigences détaillées peuvent légèrement évoluer, mais aujourd’hui, l’enregistrement repose notamment sur :

L’enregistrement peut s’effectuer via les formulaires de Tourisme Wallonie (plateformes régionales dédiées).

5.3. Certification (facultative)

Une fois enregistré, vous pouvez demander une certification (classement) comme « meublé de tourisme », avec étoiles ou label, ce qui peut améliorer la lisibilité et la confiance sur les plateformes.Tourisme Wallonie

6. Déclarer l’hébergement à la Ville de Liège et gérer la taxe de séjour

En Belgique, chaque commune peut instaurer une taxe de séjour pour les hébergements touristiques.Airbnb

En Wallonie, de nombreuses communes et provinces appliquent désormais une taxe spécifique aux hébergements touristiques (gîtes, meublés, chambres d’hôtes).gitesdewallonie.be

Pour Liège, cela implique typiquement :

  1. Signaler à la Ville que vous exploitez un hébergement touristique (service Fiscalité / Gestion financière – taxes sur le patrimoine).Liège+1

  2. Demander, le cas échéant, un numéro / dossier taxe de séjour.

  3. Déclarer périodiquement :

    • le nombre de nuitées ou de voyageurs selon le règlement communal ;

    • payer la taxe due (montant fixé par la Ville, susceptible de changer).

Sur certaines plateformes, la taxe peut être collectée automatiquement auprès des voyageurs puis reversée, mais cela dépend de la convention entre la plateforme et la commune ; il est donc nécessaire de vérifier la situation spécifique de Liège.Airbnb+1

7. Organiser votre fiscalité : impôts et TVA

7.1. Impôt sur le revenu

Les revenus tirés d’une location de courte durée en Belgique sont imposables en Belgique, tant pour les résidents que pour les non-résidents.Airbnb+1

Depuis la directive européenne DAC7, les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement au fisc belge les revenus générés par les hôtes ; il n’est donc plus possible de simplement « oublier » de déclarer.Accountable+2Airbnb+2

Selon la structuration de votre activité (simple gestion patrimoniale, activité plus intensive, nature des services rendus), vos revenus peuvent être qualifiés de :

  • revenus immobiliers (part liée au bâtiment),

  • revenus mobiliers / divers (part liée aux meubles et aux services),

  • ou revenus professionnels si l’activité dépasse un certain seuil d’organisation.

La qualification a un impact direct sur la fiscalité (taux, frais déductibles, charges sociales). Un expert-comptable ou fiscaliste est clairement recommandé pour calibrer votre schéma.

7.2. TVA sur les locations meublées de courte durée

Depuis le 1er juillet 2022, la Belgique applique un régime spécifique de TVA aux logements meublés loués pour moins de 3 mois.cygo.be+3UCM+3Finance Belgique+3

En résumé :

  • Location meublée < 3 mois + au moins un service de type hôtelier
    (réception physique, mise à disposition et remplacement régulier du linge, petit-déjeuner)
    ⇒ assujettissement TVA à 6 % sur les loyers, en principe même pour un particulier.UCM+2Airbnb+2

  • Location meublée sans ces services « hôteliers », ou pour ≥ 3 mois
    ⇒ régime d’exemption possible (pas de TVA sur les loyers, mais pas de récupération de TVA sur les dépenses).

De nombreuses locations type Airbnb avec linge fourni, ménage régulier et accueil peuvent tomber dans la première catégorie. La prudence impose de :

  • vérifier si vos prestations déclenchent l’assujettissement ;

  • envisager une inscription à la TVA et une organisation de la facturation adéquate.Dexxter+3UCM+3bfs.be+3

8. Checklist récapitulative pour un propriétaire à Liège

En pratique, la feuille de route ressemble à ceci :

  1. Clôturer légalement la location longue durée

  2. Vérifier la copropriété et l’urbanisme

    • s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas les hébergements touristiques ;Lexing

    • contrôler la destination du bien et l’éventuel besoin de changement d’affectation.

  3. Obtenir le permis d’urbanisme (si requis)

    • introduire une demande auprès du service Urbanisme de Liège pour la création d’un gîte / meublé de tourisme.Tourisme Wallonie+2Wallonie+2

  4. Assurer la conformité sécurité-incendie et technique

  5. Enregistrer l’hébergement auprès de Tourisme Wallonie

  6. Se déclarer auprès de la Ville de Liège pour la taxe de séjour

    • ouvrir un dossier taxe de séjour si nécessaire ;

    • mettre en place un système de suivi des nuitées pour les déclarations.Liège+2gitesdewallonie.be+2

  7. Structurer la fiscalité

    • analyser la qualification des revenus (immobilier / divers / professionnel) ;

    • vérifier l’obligation TVA (6 % sur séjours < 3 mois avec services) ;

    • organiser comptabilité et déclarations.Airbnb+3UCM+3Airbnb+3

Comment une conciergerie peut s’insérer dans ce schéma

Une fois le cadre administratif posé, il reste à opérer : accueil, ménage, linge, contrôle de l’état du bien, remontée d’information, etc.

C’est précisément sur cette partie que nous pouvons intervenir :

  • accompagnement dans la mise en condition opérationnelle du logement (check-lists, niveaux de service compatibles avec votre régime TVA) ;

  • interface avec les voyageurs et suivi terrain à Liège ;

  • reporting structuré pour faciliter vos déclarations fiscales et taxe de séjour.